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田园综合体、乡村旅游开发实施 全流程解读!
发布时间:2018-07-12  来源:文旅总裁俱乐部  作者:


  值不值得开发? 


一.清查开发条件

乡村现有土地、房屋、产业、自然人文等资源,和所在区位、经济、社会等内外部基本条件,决定了项目地开发的核心导向。


〖乡村项目开发条件6大清查方向〗



[1]经济发展基础


i 产业基础:现有核心产业及其他产业发展状况及产业结构

→是否具有产业链优化、延伸势能及产业融合基础


ii 生产要素:商品、劳务、资本、信息、人才等资源状况

→是否具备推动经济提质升级的发展活力


iii 泛参与者:村民、乡贤、村集体、合作社、开发商、地方及上级政府等参与主体发展诉求

→是否能够充分调动各参与者能动性 



[2]土地资源基础


i 总体面积:项目地块总面积决定了项目体量

→是否具备合适的发展规模


ii 建设用地:商业及餐饮、旅馆等商业设施用地,娱乐、康体等设施娱乐康体设施用地,度假村用地等旅游用地及其他相关建设用地

→是否能够保障投资大平衡


iii 农业用地:耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地

→是否具有优渥的土地资源,核心产业农业是否能够向规模化、现代化、产业融合化提质升级



iv 其他可做休闲农业用地的土地:如农民自有住宅、闲置宅基地、农村集体建设用地、四荒地等

→是否能够最大化利用项目地资源实现统筹发展


(注:以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐,以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地,必须依法依规按建设用地进行管理,而非按农用地管理。)



[3]区位交通基础


i 大区位:地理区位、所处经济圈、比邻的客源市场等基本状况

→是否具有优势距离、资源、市场基础


ii 大交通:铁路、公路、民航等交通资源

→是否具备商贸物流条件及旅游可进入性


iii 小交通:村镇内部路网、道路硬化情况等

→是否具备优良发展基本,是否需要升级



[4]泛旅游业资源


i 自然资源:地质、地貌、水文、动植物、生态等资源

→是否具有良好生态基础及资源特色


ii 文化资源:遗址、遗迹、文物等历史文化遗产类景观,建筑、桥梁、公园、人造景观、博物馆等近现代人文吸引物,民俗、节庆、手工艺等非物质文化遗产等资源,历史故事、传说等文化脉络

→是否具备地域性、独特性、传承性等可挖掘、演绎的价值



iii 建筑风貌:建筑形态、风格、材料、色彩、高度、密度及项目地村落原有空间肌理的适配度等特点

→是否是风貌突出、特色鲜明的传统风格,是否具有一定的完整性,是否具有改造价值


iv 接待设施:停车场、酒店、饭店、公共厕所、医疗救护设施等基础旅游接待设施

→是否充沛、卫生、安全,是否满足一定程度的接待档次



[5]农业影响因素


i 自然条件:气候、水源、地形、土壤、热量、光照、温差等自然条件

→ 是否满足当地现有农业发展,是否需要调整,是否有新增领域可能


ii 社会经济:市场需求、交通、国家政策、农业生产技术、工业基础、劳动力、地价水平

→ 是否有利于地方农业产业结构升级 



[6]乡村基础设施


i 农业生产基础设施:现代化农业基地、农田水利建设、用材林生产基础和防护林建设、农业教育、科研、技术推广和气象基础设施等;

→是否充足完备,是否能够推动农村经济发展、促进农业和农村现代化,是否需要加大投入


ii 农村生活基础设施:饮水安全、农村沼气、农村道路、农村电力等基础设施建设;

→是否能够满足居民生活基本需要,是否需要加大投入


iii 社会发展基础设施:农村教育、文化、卫生、医疗、体育等设施

→是否建设齐备,是否品质过硬,是否满足改善农民生活条件的要求,是否有利于促进农村生活软环境的发展,是否需要加大投入

 



二.评估开发价值


 

根据上述1. 清查开发条件中的

1)经济发展基础;

2)土地资源基础;

3)区位交通基础; 

4)泛旅游业资源;

5)农业影响因素;

6)乡村基础设施等六大项基础条件的清查,我们能对乡村项目建设所需的核心条件作出基本的细化判断,而乡村项目是否具备开发价值,也应根据上述的资源及条件清查,做出综合性的判断。


总体而言,可以根据如下4大基础判断标准,来衡量项目地是否更具发展优势。



  乡村项目开发价值4大判断标准  




a)是否具备特色产业及发展优势

乡村项目打造的成功关键在于能够创造长足、健康的经济效益,因而具备一定特色产业的村镇,或具备优良的资源、管理、环境、人才、文化、技术等方面的优势的村镇,更加具备发力基础,能够相对容易地通过产业链整合、产业结构升级,形成具有本地区特色及核心市场竞争力的产业或产业集群。

 

b)是否具备闲置土地及房屋资源

通常来看,“空心村”或新村搬迁之后的废弃旧村往往具备更便捷的开发条件,因为闲置的农宅、土地等资源更容易进行资产流转,这将大大减少项目前期的工作难度。而未来乡村项目的成功打造,将既有利于避免闲置资源的浪费,又能使得偏僻、废置、无人居住的村落焕发新生。

 

c)是否具备有利的区位交通条件

不论是农业产业规模化、结构化升级调整,还是农旅融合,都需要项目地具有优良的区位和交通条件,好的区位和交通代表了好的市场对接性和通达性,不仅有利于农副产品的贸易与流通,还有利于旅游市场的开拓与稳定发展。

 

d)是否具备优良生态及村落风貌

乡村项目打造需要“三生空间优美”,三生即生产、生活、生态。生态环境优良、乡土风味浓郁、建筑风貌独特的村落,具备天然的、原生态的、保存良好的乡土气息、村落格局和建筑风格,能够称为项目 “三生空间”打造的重要载体。



  适合怎样开发? 



[1] 设定发展目标


a) 定位逻辑:



b) 目标解析:


根据资源、开发综合条件、开发价值判断设计合理的总体战略定位,将特色产业发展、旅游业融合发展、生态可持续发展、乡村社会生活提质升级、乡村文化传承与自信树立作为进行通盘考量,理性确定最大的而又最科学的发展野心。

 

[2] 选择开发方向


乡村项目6大开发备选方向




 产业带动式 


a) 适用村镇:以分布在东部沿海等经济相对兴旺地区、具有产业优势的乡村为主,此类乡村具有较好的特色产业基础,且产业化程度较高。


b) 规划要点:根据每一个乡村的具体特征,以优势产业为依托,完善相关产业链,强化产业优势,加速产业带动效应。同时,若区域确有打造旅游吸引力的基础,也可以选择导入旅游业,发展休闲农业产业。


c) 可做项目:三产融合产业园、农产品加工示范基地及其它产业化经营项目,即包括经济林及设施农业种植、畜牧水产养殖等种植养殖基地项目,储藏保鲜、产地批发市场等流通设施项目。

 



 生态农业式 


a) 适用村镇:主要针对自然条件良好的、有传统田园乡村风貌和地方特色的、有丰富的水资源和森林资源等自然及人文资源优势显著村镇。


b)规划要点:把生态资源优势变为经济优势,构建旅游引导的农业生态示范区,同时发展生态农业旅游放大经济效能。


c)可做项目:生态农庄、生态农业产业园项目、生态循环农业项目、生态农业观光项目等。



 高效农业式 


a)适用村镇:适合分布在我国以发展农业作物生产为主、农业基础设施完善、农业机械化程度高、农产品商品化程度的农业主产区的村镇。


b)规划要点:打造“零废弃”型生态农业产业示范园,提高农业规模化运营程度,增加土地产出率。


c) 可做项目:农业质量品牌提升工程、智慧农业示范区、农业开放合作示范工程等。



 休闲农牧式 


a)适用村镇:分布在沿海和淡水水网渔区、牧区及半牧区及农林牧资源兴旺地区,以农林牧渔为主要传统产业的村镇。


b) 规划要点:根据养殖要求,因地制宜地规划科学饲养的现代化牧区、渔区等养殖基地,有条件地区,可以以核心特色产业及区域风貌为基础,发展旅游度假产业,规划适宜接待的主题度假区。


c)可做项目:休闲农业综合体,现代牧场/养殖基地,农牧循环示范项目,综合性海洋/农牧文化休闲度假区等。



 城郊乡村式 


a)适用村镇:在一、二线城市周边的经济条件相对较好、公共基础设施相对完善的村镇。


b)规划要点:加大城乡融合发展力度,规划以优质乡村优质产品和乡村旅游度假为核心依托的新型城镇化,打造城郊新田园乡村社区示范项目。


c)可做项目:观光农庄、新农业科技开发示范园项目、田园风情度假区等。



 文化旅游式 


a) 适用村镇:在旅游资源丰富,交通便捷,距离城市较近的适宜发展乡村旅游的相关村镇,及具有古村落、古建筑、古民居以及传统文化等特色人文资源的村镇。


b) 规划要点:基于区域资源条件及文化特色,以村落、郊野、田园等环境为依托,规划提升住宿、餐饮、休闲娱乐设施,并结合良好民风民俗文化以及非物质文化特色,打造乡村旅游度假区。


c)可做项目:田园综合体、乡村度假村、休闲农庄、古村古镇、传统村落保护等项目。

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